Дело №3-119/2015
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 июня 2015 года г. Челябинск
Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Кучина М.И. при секретаре Дюсембаеве А.А., рассмотрев гражданское дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Перспектива» в декабре 2014 года обратилось в Челябинский областной суд с заявлением, которым просило установить кадастровую стоимость арендуемого им земельного участка с кадастровым номером ***площадью 2 612 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства гостиницы, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. ***, равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01 января 2010 года.
В обоснование указано, что кадастровая стоимость этого земельного участка с кадастровым номером ***постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года № 284-П была определена в размере ***рубля. Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.07.2014 г. по делу № А76-12785/2014 кадастровая стоимость этого земельного участка была установлена в размере рыночной -***рублей по состоянию на 01.01.2010 года. В связи с изменением вида разрешенного пользования уже после вступления в законную силу приведенного решения арбитражного суда кадастровая стоимость земельного участка была вновь установлена на основании постановления Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года № 284-П в размере ***рубля. Указанная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, установленную отчетом оценщика в заявленном размере, чем нарушаются права заявителя как налогоплательщика.
После уточнения своих требований ООО «Перспектива» просило установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 23 сентября 2014 года в размере ***рублей, определенном на основании заключения судебной экспертизы.
Дело рассмотрено судом по правилам главы 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.
В судебном заседании представитель ООО «Перспектива» Михалевская О.В. уточненные требования поддержала.
Представители заинтересованных лиц Администрации г. Магнитогорска Челябинской области, Правительства Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще. Дело

в соответствии со статьей 167 ГПК РФ рассмотрено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, письменные отзывы ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области и Управления Росреестра по Челябинской области, допросив эксперта Б. О.С, суд находит уточненные требования подлежащими удовлетворению.
Установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.
Согласно статье 245 ГПК РФ, содержащей перечень дел, возникающих из публичных правоотношений, таковыми являются, кроме указанных, и иные отнесённые федеральным законом к ведению суда дела.
Следовательно, обращение в суд с требованием об установлении рыночной стоимости земельного участка (независимо от его формы) является основанием для возбуждения гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, рассмотрение которого пунктом 8 части 1 статьи 26 ГПК РФ отнесено к подсудности областных и равных им судов, подлежащего рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса РФ, частью 1 статьи 3 и частью 1 статьи 4 ГПК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.
Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса РФ. При этом избираемый заявителем способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
Кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре). Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном Законом о кадастре порядке документов, если иное не установлено этим законом (ч. 2, ч. 5 ст. 1, ч. 5 ст. 4 Закона о кадастре).
Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Закона о кадастре установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка

земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сам по себе факт установления рыночной стоимости земельного участка отличной от его кадастровой стоимости, не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Системный анализ положений главы III. 1 Закона об оценочной деятельности, пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316, пункта 10 Федерального стандарта «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 255, позволяет сделать вывод о том, что действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об её утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Индивидуальная рыночная стоимость земельного участка

подлежит доказыванию путем предоставления относимых, допустимых и достаточных доказательств.
Согласно части 3 статьи 246 ГПК РФ при рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд не связан основаниями и доводами заявленных требований. Рассмотрение судом заявлений об определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, договором № 5533 от 04.08.2010 г. на основании постановления администрации г. Магнитогорска № 6730-п от 25.06.2010 года Обществу с ограниченной ответственностью «Строй-комфорт» был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером ***площадью 2612 кв. м категории - земли населенных пунктов, цель использования земельного участка - «для строительства SPA-салона».
25.10.2013 года ООО «Строй-Комфорт» переуступило ООО «Перспектива» права и обязанности по договору № 5533 от 04.08.2010 г.
10.09.2014 года администрацией г. Магнитогорска с ООО «Перспектива» заключено дополнительное соглашение к договору № 5533 от
04.08.2010 г., которым срок действия этого договора установлен до 25.06.2018 года
21.10.2014 года между теми же сторонами заключено дополнительное соглашение к договору № 5533 от 04.08.2010 г., по которому цель использования земельного участка с кадастровым номером ***площадью 2612 кв. м, предоставленного ООО «Перспектива» сроком до 25.06.2018 года, указана - «для строительства гостиницы». Из п. 4.1, 4.2.2 дополнительного соглашения следует, что размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а в случае изменения кадастровой стоимости участка арендодатель вправе изменить размер арендной платы. Перерасчет арендной платы производится с момента внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01 января 2010 года утверждены постановлением Правительства Челябинской области от
17.08.2011 года № 284-П.
Из кадастровой справки, пояснений представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области Н. СВ. в судебном заседании 03.03.2015 года следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***в размере ***рубля определена по состоянию на 23.09.2014 года.
Из решения Арбитражного суда Челябинской области от 30.07.2014 г. по делу № А76-12785/2014 следует, что кадастровая стоимость

земельного участка с кадастровым номером ***была определена по результатам массовой оценки в размере ***рубля исходя из вида разрешенного использования - «для строительства SPA-салона».
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 05.12.2014 г. в удовлетворении заявления ФГБУ «ФКП Росреестра по Челябинской области о разъяснения вышеуказанного решения в связи с изменением после его вынесения вида разрешенного использования земельного участка с «для строительства SPA-салона» на «для строительства гостиницы» отказано.
Кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером ***по состоянию на 01.12.2014 г., в отличие от кадастрового паспорта этого же земельного участка по состоянию на 22.05.2014 года, содержит указание о виде разрешенного использования «для строительства гостиницы», а не для «для строительства SPA-салона».
При таких обстоятельствах указание в ответе ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области на запрос суда о том, что датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***в размере ***является дата его постановки на государственный кадастровый учет 12.05.2010 года, противоречит фактическим обстоятельствам дела и положениям п. 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ № 222 от 12.08.2006 г.
Наличие решения Арбитражного суда Челябинской области от 30.07.2014 г., которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***была определена в размере рыночной ***рублей по состоянию на 01.01.2010 года, не свидетельствует о наличии предусмотренных статьей 220 ГПК РФ оснований для прекращения производства, поскольку предмет спора по настоящему гражданскому делу, а именно вид разрешенного использования земельного участка, отличен от предмета спора, разрешенного решением арбитражного суда.
В государственном кадастре недвижимости сведения об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***с видом разрешенного использования «для строительства гостиницы» равной его рыночной стоимости отсутствуют.
В связи с тем, что ООО «Перспектива» является плательщиком арендной платы, определением кадастровой стоимости земельного участка затрагиваются его права и обязанности.
Предусмотренный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности досудебный порядок урегулирования спора заявителем соблюден, на соответствующее обращение ООО «Перспектива» комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области дан ответ за № 74-2014/371 от 19.12.2014 года.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта

недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).
В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Обращаясь в суд с настоящим заявлением, ООО «Перспектива», как то предусмотрено статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, представило отчет об оценке № 0834/2014 от 12.12.2014 года, составленный оценщиком ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» в отношении арендуемого заявителем земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года, а также положительное экспертное заключение экспертно-консультационного комитета Челябинского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».
При этом, по делу на основании определения суда о назначении судебной экспертизы от 03.03.2015 года экспертом ООО «Аванта Вест» Б. О.С, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, дано экспертное заключение № 04/06-2015 от 04.06.2015 г., из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***по состоянию на 23 сентября 2014 года составляет ***рублей.
Достоверность выводов, содержащихся в заключении эксперта, никем из заинтересованных лиц под сомнение не поставлена. О проведении дополнительной либо повторной экспертизы в порядке статьи 87 ГПК РФ стороны не ходатайствовали.
Оценивая в соответствии с положениями статьи 67 ГПК РФ полученное в ходе судебного разбирательства доказательство рыночной стоимости земельных участков по состоянию на указанные даты, суд находит его достоверным, отвечающим требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам существенности,

обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Судом нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки (ФСО №1 - «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки», утв. приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256; ФСО № 2 - «Цель оценки и виды стоимости», утв. приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 255; ФСО № 3 - «Требования к отчету об оценке», утв. приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 254; ФСО № 4 - «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508; ФСО № 5 - «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011 г. № 328; ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. № 628; ФСО № 7 -«Оценка недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611), а также стандартами и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) при получении экспертного заключения не установлено.
Кадастровая стоимость земельного участка существенно (в 3 раза) превышает его рыночную стоимость на ту же дату, в связи с чем соответствующие требования заявителя подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Требования Общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***площадью 2 612 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. ***, установив её равной рыночной стоимости в размере *** рублей по состоянию на 23 сентября 2014 года.
Кадастровая стоимость, установленная настоящим решением суда, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года, но не ранее даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд. /
Председательствующий: