Дело№За-5/2016
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 января 2016 года г. Челябинск
Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Кучина М.И. при секретаре Шагеевой О.В., рассмотрев административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Айти-Эксперт» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
установил:
ООО «Айти-Эксперт» обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225001:3068 площадью 1 359 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, город Магнитогорск, район Правобережный, в районе ул. Галиуллина, 5/1, равной рыночной стоимости в размере 1 703 000 рублей по состоянию на 02 февраля 2013 года.
В обоснование указано, что установленная в результате государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость этого земельного участка в размере 6 035 835,42 рублей превышает его рыночную стоимость, что нарушает права истца, как плательщика арендной платы.
В судебном заседании представитель административного истца ООО «Айти-Эксперт» Михалевская О.В. требования поддержала, представитель административного ответчика Управления Росреестра по Челябинской области Чижова Л.А. полагала возможным удовлетворить заявление в случае предоставления всех необходимых и допустимых доказательств по делу.
Заинтересованные лица Администрация г. Магнитогорска Челябинской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, административный ответчик Правительство Челябинской области, будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились, причины неявки не сообщили. Дело в соответствии со статьей 15 0 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, суд находит заявление подлежащим удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса РФ, пунктом 2 статьи 3 КАС РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы граждан и организаций.
Кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре). Государственный кадастр недвижимости является . федеральным государственным информационным ресурсом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном законом о кадастре порядке документов, если иное не установлено этим законом (ч. 2, ч. 5 ст. 1, ч. 5 ст. 4 Закона о кадастре).

2
Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Закона о кадастре установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сам по себе факт установления рыночной стоимости земельного участка отличной от его кадастровой стоимости не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Системный анализ положений главы III. 1 Закона об оценочной деятельности, пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316, пункта 10 Федерального стандарта «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 255, позволяет сделать вывод о том, что действующее законодательство не

3
содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об её утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права административного истца, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Индивидуальная рыночная стоимость земельного участка подлежит доказыванию путем предоставления относимых, допустимых и достаточных доказательств.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды № 7959 от 25.07.2013 г. и дополнительного соглашения к этому договору от 06.08.2014 года администрацией г. Магнитогорска предоставлен в аренду сроком до 24.06.2018 года ООО «Айти-Эксперт» земельный участок с кадастровым номером 74:33:0225001:3068 площадью 1 359 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: поликлиника, спортивный зал, расположенный по адресу: Челябинская область, город Магнитогорск, район Правобережный, в районе ул. Галиуллина, 5/1.
Расчет платы за аренду земли по указанному договору осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка 6 035 835,42 рублей.
Определением кадастровой стоимости земельного участка затрагиваются права и обязанности административного истца ООО «Айти-Эксперт», являющегося плательщиком арендной платы.
Предусмотренный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности досудебный порядок урегулирования спора заявителем соблюден. На соответствующее обращение ООО «Айти-Эксперт» от 25.11.2015 г. комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области дан ответ за № 74-2015/972 от 26.11.2015 года о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, определенной до вступления в силу Федерального закона № 167-ФЗ, не могут быть оспорены в комиссии.
Действовавшие на 1 января календарного года, в котором подано заявление, т.е. на 01.01.2015 года результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01 января 2010 года были утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года № 284-П.
Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10.11.2015 года утверждены новые результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01 октября 2014 года.

4
Из кадастровой справки, ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области на запрос суда следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0225001:3068 поставлен на государственный кадастровый учет 02.03.2013 года, его кадастровая стоимость в размере 6 035 835,42 рублей определена по состоянию на 02.03.2013 года в соответствии с п. 2.6 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ № 222 от 12.08.2006 г. В отношении этого участка кадастровая стоимость равной рыночной не устанавливалась, государственный кадастровый учет изменений не осуществлялся. В 2014 году на территории Челябинской области проведена актуализация результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов. Земельный участок с кадастровым номером 74:33:0225001:3068 включен в перечень объектов массовой кадастровой оценки, сформированный по состоянию на 01.10.2014 года. Значение его кадастровой стоимости составляет 5 991 260,22 рублей, сведения о ней внесены в ГКН 04.12.2015 г.
Как указывается в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно п. 28 указанного постановления для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, требование об установлении ставшей ныне архивной кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной могут быть удовлетворены по состоянию на 02.03.2013 года на период с 01 января 2015 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую

5
установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).
В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Обращаясь в суд с настоящим заявлением, ООО «Айти-Эксперт» представило отчет об оценке № 0436/2015 от 26.10.2015 г., составленный оценщиком ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» К.Ю.Н., которая является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ответственность К.Ю.Н. застрахована страховым полисом №**** от 04.12.2014 года, выданным ОАО «АльфаСтрахование»), а также положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № 005/2015/Челябинск-5 от 23.11.2015 года, которым вышеуказанный отчет признан соответствующим требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, подтверждена стоимость объекта оценки, определенная в отчете.
Согласно указанному отчету по состоянию на 02 февраля 2013 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225001:3068 составила 1 703 000 рублей.
В указанном отчете содержится ошибочное указание на то, что объект оценки, фактически арендуемый административным истцом, имеет такой же юридический статус - собственность, как и взятые в качестве аналогов объекты. Однако, данное несоответствие использованной оценщиком информации фактическим обстоятельствам не привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки. Напротив, как указывается в отчете, право аренды является обременением, снижающим стоимость объекта недвижимости. Неприменение понижающей корректировки к объекту оценки, находящемуся в аренде у ООО «Айти-Эксперт», не может служить основанием считать заниженным размер рыночной стоимости

6
земельного участка, подтвержденный вышеуказанным отчетом и положительным экспертным заключением. Этот размер административными ответчиками и заинтересованными лицами не оспаривался. О назначении экспертизы в порядке статьи 77 КАС РФ стороны не ходатайствовали.
Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 02 февраля 2013 года, суд находит их достоверными, не противоречащими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки (ФСО №1 - «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки», утв. приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256; ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утв. приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 255; ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утв. приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 254; ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508; ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011 г. № 328; ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. №628; ФСО № 7 -«Оценка недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611, а также стандартами и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.
При оценке по правилам статьи 84 КАС РФ представленных по делу доказательств, в том числе отчета об оценке, объективных сомнений в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки у суда не возникло.
Кадастровая стоимость земельного участка существенно (в 3,5 раза) превышает его рыночную стоимость на ту же дату, в связи с чем требования истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке допустимые и относимые доказательства, подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд
решил:
Требования Общества с ограниченной ответственностью «Айти-Эксперт» удовлетворить.

7
Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225001:3068 площадью 1 359 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: поликлиника, спортивный зал, расположенного по адресу: Челябинская область, город Магнитогорск, район Правобережный, в районе ул. Галиуллина, 5/1, установив её равной рыночной стоимости в размере 1 703 000 (один миллион семьсот три тысячи) рублей по состоянию на 02 февраля 2013 года на период с 01 января 2015 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 25 ноября 2015 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий: